Vuokramarkkinoiden uhat | Ville Valkonen | Neuvottelija 75

Suomen Vuokranantajien vaikuttamistyöstä vastaava Ville Valkonen avaa, miksi vuokramarkkina on läpikotaisin paikallinen ilmiö, jossa Helsingin kantakaupunki ja Vantaan lähiö ovat käytännössä eri markkinoita ja jossa suurimmat keskukset ovat karanneet Jyväskylän, Lahden ja Hämeenlinnan kaltaisten keskisuurten kaupunkien vauhdista. Jakson keskeinen jännite syntyy velan ja sääntelyn välille, sillä Valkonen puolustaa taloyhtiölainaa ja velkavipua välttämättöminä työkaluina mutta vaatii ostajille selvästi parempaa tietoa siitä, montako velkatasoa asunnon hintaan piiloutuu vuokratontista rakennusaikaiseen rahoitukseen asti. Poliittiselle riskille hän antaa kovaa kritiikkiä ja laskee, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden kiristys toisi valtiolle korkeintaan 20 tai 30 miljoonaa lyhyellä aikavälillä ja pitkällä aikavälillä ei mitään, kun taas Mörttisen työryhmän esittämä 450 prosentin velkakatto kohtelisi vastavalmistunutta paria samoin kuin kuusikymppistä pariskuntaa. Keskustelu kulkee myös Airbnb-toiminnan rajoista, kaavoituksen jäykkyydestä ja tyhjistä liiketiloista siihen, miksi Loimaan kahdeksan prosentin vuokratuotto on käytännössä korvaus vuokrattavuusriskistä ja arvonlaskusta. Lopuksi Valkonen nostaa esiin kolme rakentamispainetta eli muuttoliikkeen, seitsemänkymmentäluvun lähiöiden korjausvelan ja ikääntymisen, joka pienentää asuntokuntia ja tuo Helsinkiin päivittäin kahden minibussillisen verran uusia asukkaita.

00:00 Asuntosijoittamisen kontrolloitavuus ja jakson teemat
01:38 Vieraana Ville Valkonen Suomen Vuokranantajista
02:07 Turku, Tampere ja yliopistojen opiskelijaveto
03:14 Pääkaupunkiseutu ykkösenä, Tampere ja Turku perässä
04:02 Meriteollisuus ja Valmet nostavat Turkua
04:57 Suomi ei kaupungistu vaan suurkaupungistuu
06:00 Korona kaupungistumisen hengähdystaukona
06:46 Asunto-osakeyhtiö on suomalainen erikoisuus
07:38 Poistot kokonaisesta kiinteistöstä ja verotus
08:02 Rahoitusvastikkeen vähennysoikeus vuokratuloista
08:48 Mitä tuloutus taloyhtiön kirjanpidossa tarkoittaa
09:35 Taloyhtiölaina remonttien rahoitusvälineenä
10:14 Uudiskohteet ja rahoitusinstrumenttien merkitys rakentamiselle
11:06 Asuntomarkkina on paikallinen jopa korttelitasolla
12:17 Neljä velkatasoa saman asunnon takana
13:45 Ostajan pitäisi nähdä tulevat kassavirrat
14:36 Vuokratonttiriski ja Valkosen oma rajaus
15:28 Velkavipu on asuntosijoittamisessa lähes pakollinen
17:59 Subventiot verot ja poliittinen riski
19:00 Verokiristyksen perusteet hataralla pohjalla
19:42 Makrovakausriskiä ei ole osoitettu tutkimuksella
20:11 Mörttisen työryhmä ja 450 prosentin velkakatto
21:41 Pankeilla paras data maksukyvyn arviointiin
22:34 Airbnb ja majoitusliiketoiminnan tunnusmerkit
23:35 Kaavan käyttötarkoitus ja rakennusvalvonnan raja
24:12 Jakamistalous ja asuminen palveluna
25:07 Kaavoituksen jäykkyys ja hybriditilojen ongelma
26:27 Sääntely läpi kiinteistöalan arvoketjun
27:47 Suomen Vuokranantajien tehtävä ja jäsenpalvelut
29:04 Valkosen tausta ja neljän asunnon salkku
32:22 Yksin, kimpassa vai palveluita ostaen
33:29 Asuntoon voi vaikuttaa toisin kuin osakkeeseen
34:52 Helpot remonttivoitot ovat vaikeutuneet
36:30 Asuntomarkkina ei ole täydellinen kuin osakemarkkina
38:36 Miksi Helsingin ja Loimaan tuotot eroavat
40:12 Vuokrattavuusriski ja arvonlasku syrjäseuduilla
41:26 Salkun ydin ja tuottopainotteiset kohteet
42:07 Etäopiskelu ja yksiöiden kysyntä
43:11 Isompien asuntojen kysyntä kasvaa
45:39 Asunnot turvallisena omaisuusluokkana ja lama
47:02 Tyhjät liiketilat pitäisi muuttaa asunnoiksi
48:34 Lähiöiden korjausvelka ja ikääntyminen megatrendinä
50:00 Helsinki ei yllä rakentamistavoitteisiinsa